房市在中共“高压维稳”下无可避免的滑落,房地产市场,房价,楼市,碧桂园,soho中国,潘石屹,王健林,万科

根据中共官方统计数据,中国的房地产市场已经从过去几年的火热涨幅中降温,但仍在缓慢发展。1 月份平均新房价格同比上涨 1.7%,2 月份上涨 1.2%。

然而,财务文件、公寓、房地产经纪人和分析师的口中却讲述了一个不同的故事:负债累累的开发商正在不断降价出售公寓,在某些情况下还提供大幅折扣以换取紧缺的现金流。

自去年夏天以来,中国大多数住宅房地产开发商报告的合同销售额急剧下降。根据他们每月在证券交易所提交的文件来看,许多公司今年的平均房产售价大幅下降。

行业巨头 碧桂园控股有限公司 是中国财务实力雄厚的开发商之一,报告称其 1 月和 2 月的平均售价较 2021 年同期下降了 14%。中型开发商 洛根集团表示, 其平均售价收盘下跌2022 年前两个月同比增长 40%。

自政府于 2020 年夏季限制其过度借贷以来,中国房地产开发商一直面临压力。投资者抛售美元债券,最近将平均收益率推高至 30% 以上,这使得大多数开发商在债务市场筹集资金的成本太高。为了避免违约,许多房地产公司急于出售公寓,而公寓现在是它们最大的现金来源之一。

但在中共治下的中国,所有的经济问题本质上是政治问题,中国的房地产开发商面临资金链断裂的风险主要来自于中共政策风向的转变。房地产作为拉动中共经济的“三架马车”之一,更是中共高层各方染指的金库。而大多数大型房产开发商几乎都成了中共权贵的白手套。

随着中共内部派系斗争日趋白热化,昔日风光无限的房产商们人人自危,王健林因在媒体面前炫耀自己和习近平家族的关系而被打入冷宫,靠着老婆张欣巴结王岐山派系的潘石屹也闻到了死亡的气息准备跑路。

本月早些时候 ,混合用途商业和住宅建筑开发商Soho 中国表示, 将以 30% 的折扣出售北京和上海的九个项目,并将所有收益用于偿还债务。早在去年6月,Soho中国就希望以75折的价格出售给黑石,但最终被中共以反垄断法为由阻止了这笔交易。

除了人祸,还有天灾(虽然中共国的天灾大多也是人祸)。去年7月河南泄洪引发的大洪水击垮了省会郑州。据房地产经纪人和在线讨论论坛称,郑州的房地产开发商一直在努力出售其房屋库存,而许多买家仍处于观望状态。过去十年,工业化和快速城市化使郑州成为房地产开发商蜂拥而至的特大城市,然而一场暴雨把光鲜的外皮撕碎,让民众意识到这个城市的内在全是豆腐渣工程。

中国年度平均新房销售价格

“人们失去了信心,”一位在郑州销售公寓的李姓房地产经纪人说,他指的是购房者。“一方面,他们担心开发商无法完成建设;因此,他们会赔钱。另一方面,他们担心价格会继续下跌。”

一些开发商一直在提供大幅折扣以吸引买家。实力雄厚的开发商万科公司去年一套每平方米 21,500 元人民币的公寓,最近被中介以接近八折价格出售。上个月,一些购房者在网上抱怨郑州碧桂园项目折扣力度大,称这对他们最近购买的公寓价值产生了负面影响。

经济学家和房地产分析师表示,该国官方房价数据显示变化不大的主要原因之一是其构成。全国指数调查了中国近 700 个城市中的 70 个城市的房价,其中北京、上海和深圳等最大和最富裕的城市的房价涨幅更大。

一些分析师表示,政府的房价数据也可以作为影响市场的一种措施。在这样一个习惯于数据造假的国家里,官员们乐于使数据平滑并保持相对稳定。官方数字的大幅降价可能会使人们更不愿意买房,这将恶化房地产市场的状况。

广东省住房政策研究中心首席研究员李玉佳上个月在报纸专栏中写道,1月份相对稳定的房价数据旨在“缓解行业的悲观情绪”,防止新房出现下行趋势。价格。他还指出,政府的目标一直是保持土地和房价的稳定,而价格同比增长逐渐下降有助于引导市场预期。

中国大约在二十年前开始编制房价指数。国家统计局在2005年确定了70个城市的名单,当时中国的许多其他城市还是村庄。一些分析人士认为,这并不能反映当今房地产市场的现实。

今年早些时候,上海的未完工公寓楼。
PHOTO: QILAI SHEN/BLOOMBERG NEWS

分析师称,该指数过度关注房价较高的城市。那些价格跌幅最大的通常不在指数中。

华西证券分析师游子培表示:“我相信这些开发商的大部分房产都位于较低的三四线城市 。 ” 中国的分级制度是根据城市的人口、政治管理水平和经济增长情况来划分的。

58安居客房地产研究院院长张波表示,与一二线城市相比,三四线城市的经济和工业实力较弱,对住房的需求有限。

未售出的房屋在三四线城市堆积如山。根据上海易居房地产研究院最近的一份报告,该数字已连续近40个月增长。

据中国官方媒体报道,为了吸引销售,一些开发商一直在向无法降低公寓价格的购房者发放免费汽车、停车位、装饰品或家居用品。

在华南地区拥有重要业务的龙光集团一直在推广其在该地区的一些物业。广西省三线城市柳州的一项举措为购房者提供了优惠,包括房价折扣超过 20%、5 年管理费和家电抽奖活动。

在河南省三线城市信阳,一位开发商最近在广告中写道:“买房买豪车。” 部分公寓购买者可获得价值10万元的汽车,折合约1.6万美元,部分购买别墅可获得价值30万元的奔驰。

咨询公司荣鼎集团中国研究部主管洛根赖特表示,政府的官方价格指数显示了中国房地产市场的总体趋势,滞后几个月,但未能反映价格波动的幅度。

“这可能有多种原因:城市抽样的项目和住房单元、政府价格控制、开发商使用不同激励措施的隐性价格调整,”他说。

要使交易正式生效,购房者需要在与开发商或卖方签订合同后,向当地房屋局登记房产。据分析师和房地产经纪人称,地方统计局对登记价格进行抽样调查。

房地产服务提供商易居中国副总监杨洪旭表示,价格管制是官方房价数据保持稳定而市场价格变化较大的主要原因。

北京、上海和深圳等房地产价格涨幅最大的特大城市已经实施了价格限制和税收来抑制价格。还有一些城市在最近几个月实施了最低价格以阻止房价进一步下跌。

一些分析人士怀疑,当地房管局会推迟某些价格非常高或非常低的房产的登记,以保持官方数据逐月相对稳定。“他们以这种方式控制价格,”上海华西证券的游先生说。

资料来源:华尔街日报


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